Tin nhanh Thanh Hóa

Đổi mới triệt để cách thức xác định giá đất

Thứ 4, 18/12/2019 | 11:15 GMT+7

Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh luôn thấp hơn đáng kể so với giá đất trên thị trường. Từ đây cũng dẫn đến nhiều hệ lụy, tiêu cực khác. Vì thế, tại hội thảo khoa học quốc gia khuyến nghị sửa đổi những vấn đề kinh tế trong Luật Đất đai 2013 mới được tổ chức, nhiều ý kiến đề nghị, trong sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần bãi bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, bỏ quy định bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần. Giá đất nên được xây dựng, cập nhật hàng năm để phù hợp với sự thay đổi thị trường.

Đổi mới triệt để cách thức xác định giá đất

Ảnh minh họa

“Vênh” với thị trường

Nhiều ý kiến tại hội thảo chỉ rõ, đang có “điểm vênh” khá lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trên thực tế giá trị đất công, cũng như thuế, phí liên quan đến đất đai được tính theo giá đất thấp hơn giá đất thị trường đã làm giảm đáng kể nguồn thu, gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Cũng theo ông Võ, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của tất cả các địa phương cấp tỉnh, giá đất do Nhà nước quy định hiện nay trên thực tế chỉ bằng khoảng 25 - 70% giá đất trên thị trường. Theo Luật Đất đai 2013, các loại thuế và phí liên quan đến đất đai đều được tính theo giá đất do Nhà nước quy định. Trong khi đó, đối với thu từ đất công khi đưa vào thị trường, mặc dù pháp luật đất đai đã quy định là phải định giá đất trong từng trường hợp cụ thể, nhưng Chính phủ lại cho phép áp dụng phương pháp giá đất trên bảng giá đất nhân với một hệ số do UBND cấp tỉnh quyết định (phương pháp định giá đất thứ năm do Chính phủ quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ- CP). Trên thực tế, hệ số này chỉ được xác định khoảng 1,5 - 2,0, tức là chỉ thu được khoảng 40 - 50% giá trị đất công theo thị trường.

Điều 113, Luật Đất đai năm 2013 quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. GS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội nhận xét, quy định này không rõ ràng. Thị trường ở đây là thị trường nào? Thị trường trong cả nước, thị trường của một vùng hay thị trường của một tỉnh? Bởi có thể, trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa; trong khi các địa phương khác giá đất phổ biến không tăng. Ngược lại, giá đất phổ biến trên thị trường ở các địa phương giảm từ 20% so với giá tối thiểu, trong khi những thành phố này giá đất phổ biến không giảm thì Chính phủ có tiến hành điều chỉnh khung giá đất hay không? Ngoài ra, dựa vào những tiêu chí cụ thể nào để xác định giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối đa hoặc so với giá tối thiểu? Chúng ta không tìm thấy “đáp án” trả lời cho các câu hỏi này trong Luật Đất đai năm 2013, ông Tuyến nói.

Trong khi đó, Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng, giá đất cụ thể khi đền bù thường đã được xác định giá cao hơn so với giá trong bảng giá đất khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn không khiến người dân hài lòng vì giá thực tế trên thị trường biến động thường xuyên và không có cở sở xác định mức giá nào là phù hợp.

Ngăn ngừa tham nhũng đất đai

Để giá đất phản ánh đúng giá trị thực, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị, cần sửa Điều 112, Luật Đất đai về nguyên tắc định giá đất. Theo đó, giá đất được xác định phải phù hợp với giá thị trường của đất đai, không còn sự khác nhau giữa giá đất trong bảng giá với giá đất cụ thể khi thực hiện các chính sách tài chính về đất đai. Đồng thời, cần bỏ quy định về khung giá đất.

Đại biểu Hoàng Văn Cường cũng đề nghị sửa Điều 114 của Luật Đất đai về giá đất và bảng giá đất. Theo đó, giá đất cần được xác định cho từng thửa đất dùng để tính thuế, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất và bồi thường khi thu hồi đất. Giá đất được đăng ký bắt buộc là thông tin của từng thửa đất và được cập nhật dựa trên giá chuyển nhượng hoặc giá tính thuế đất, nhưng không thấp hơn mức giá quy định trong bảng giá đất của địa phương. Bảng giá đất được xây dựng và cập nhật hàng năm để làm cơ sở xác định giá đất cụ thể cho mỗi thửa đất khi thực hiện các chính sách kinh tế đối với đất đai.

Bên cạnh đó, Điều 114, Luật Đất đai hiện hành quy định cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm xác định giá đất (có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất) trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, việc thực hiện quy định này trên thực tế đã bộc lộ những hạn chế. Bởi định giá đất là một nghiệp vụ phức tạp, khó khăn đòi hỏi cần có các chuyên gia với các nghiệp vụ chuyên sâu. Phần lớn các thành viên tham gia hội đồng là những người đại diện cho các cơ quan, ban ngành có liên quan, không phải là người có chuyên môn nghiệp vụ và am hiểu sâu về định giá đất nên không thể có ý kiến xác đáng đủ để thực hiện đúng chức năng thẩm định. Hơn nữa, chủ tịch hội đồng cũng chính là Chủ tịch UBND tỉnh, hội đồng lại đóng vai trò thẩm định cho UBND tỉnh, nên cơ chế hội đồng rất dễ bị lợi dụng để hợp pháp hóa cho các ý chí cá nhân, là nguyên nhân nảy sinh tiêu cực, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai.  

Để khắc phục tình trạng này, theo đại biểu Hoàng Văn Cường, cần chuyển bộ phận chuyên môn về định giá và thông tin giá đất trong bộ máy quản lý nhà nước về đất đai hiện nay thành đơn vị sự nghiệp chuyên trách về định giá và cung cấp thông tin giá đất trên phạm vi toàn quốc. Cơ quan định giá đất có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất cho các địa phương, định giá đất cụ thể cho từng thửa đất phục vụ các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện các chính sách kinh tế đất đai. Cơ quan định giá đất phải chịu toàn bộ trách nhiệm về tính chính xác, phù hợp về giá đất trong việc thực hiện các chính sách đền bù cho người có đất bị thu hồi nếu người dân khiếu nại hoặc chịu trách nhiệm nếu để thất thoát khi xác định giá thu tiền sử dụng đất của nhà nước.

Nhìn ở góc độ khác, ông Đặng Hùng Võ chỉ ra, Luật Đất đai 2013 quy định thuế đất được xác định theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh nên sẽ rất khó để Việt Nam có thể xây dựng được một hệ thống quản lý giá đất chuyên nghiệp. Hơn nữa, khung giá đất của Chính phủ cũng không có vai trò tích cực gì trong quản lý giá đất trong suốt thời gian qua. Do đó, cần có cơ quan định giá đất quốc gia hoặc hội đồng thẩm định giá đất quốc gia. Cơ quan Trung ương này có chức năng ban hành các quyết định cuối cùng về giá đất và quản lý giá đất như giải quyết các xung đột về giá đất, quyết định về các phương pháp định giá đất.

Phải đổi mới triệt để cách thức xác định giá đất. Việc đổi mới thể chế để ngăn ngừa tham nhũng về đất đai liên quan đến hoàn thiện cơ chế quy định và quyết định giá đất của Nhà nước, ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Vì một Thanh hóa đổi mới, giàu mạnh & Phát triển!

Xem thêm: ,
TIN TỨC MỚI CẬP NHẬT

Giấy phép hoạt động số 3/GP-TTĐT do Sở TTTT Thanh Hóa cấp ngày 30/8/2017
Đại diện bởi: Ông Nguyễn Khắc Thể
Điện thoại: 02373.862.1929

Vận hành Web bởi Công ty CP VinaBeach
Địa chỉ: 551 Quang Trung II - P. Đông Vệ - TPTH
Email: [email protected]
Tin nhanh Thanh Hóa